Hypotéka na novostavbu 2026

Koľko vám banka požičia, určujú najmä tri pravidlá Národnej banky Slovenska: pomer úveru k hodnote bytu, výška dlhu voči príjmu a splátka voči príjmu. Nižšie sú v jednoduchej podobe aj so vzorovým výpočtom pre byt za mediánovú cenu. Aktualizované 24. 9. 2026.

80 %bežný limit úveru k hodnote bytu (LTV)

8×ročný čistý príjem, najvyšší dlh (DTI)

60 %najvyšší podiel splátok na príjme (DSTI)

Pravidlá NBS, ktoré platia teraz

Ukazovateľ	Čo znamená	Limit
LTV	úver voči hodnote nehnuteľnosti	najviac 80 %; banka môže mať do 20 % nových úverov s LTV do 90 %
DTI	celkový dlh voči ročnému čistému príjmu	najviac 8-násobok; od 41 rokov sa znižuje, ak by ste splácali aj po 65. roku
DSTI	splátky voči príjmu po odpočítaní životného minima	najviac 60 %, banka počíta aj s vyšším úrokom

Pri výpočte splátky banka overuje, či by ste splácali aj pri úroku vyššom zhruba o 2 percentuálne body. Preto býva schválená suma nižšia, než by vychádzalo z dnešnej sadzby.

Čo sa má zmeniť od roku 2027

NBS navrhuje od 1. 1. 2027 rozdielne limity LTV. Ľudia do 35 rokov, ktorí nevlastnia byt ani dom a kupujú bývanie, by mohli dostať úver do 90 % hodnoty. Pri treťom a ďalšom byte by sa limit znížil na 70 %. Ostatní zostávajú na 80 %. Ide o návrh, konečné znenie zverejní NBS.

Vzorový výpočet: byt za 215 700 €

215 700 € je medián ceny voľného bytu v novostavbe na Slovensku podľa cenového reportu Urbs. Úrok 4 % zodpovedá priemeru ponúk bánk v septembri 2026, splatnosť 30 rokov.

	LTV 80 %	LTV 90 %
Výška úveru	172 560 €	194 130 €
Vlastné zdroje	43 140 €	21 570 €
Mesačná splátka pri 4 %	824 €	927 €
Splátka pri 6 % (s rezervou)	1 035 €	1 164 €
Najnižší čistý príjem podľa DTI	1 798 € mesačne	2 022 € mesačne

Príjem podľa DTI je príjem všetkých žiadateľov spolu. Splátka je anuitná, bez poistenia a poplatkov. Výpočet je orientačný, konkrétnu ponuku určí banka.

Úroky v septembri 2026

Pri fixácii na 3 až 5 rokov a LTV do 80 % sa ponuky bánk pohybovali okolo 3,4 až 4,3 %, priemer okolo 4,1 % (porovnanie sadzobníkov bánk k 23. 9. 2026). Pri LTV nad 80 % býva úrok vyšší.

Čím je novostavba iná

Kým byt nie je skolaudovaný, banka zvyčajne posudzuje zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a ocenenie budúceho bytu.
Zálohy developerovi pred kolaudáciou sa často platia z vlastných zdrojov. Zistite, či banka vie čerpať úver aj na zálohy.
Úrok sa fixuje až pri podpise úverovej zmluvy. Ak sa stavba predĺži, sadzba môže byť iná, než s akou ste počítali.
Byt je pri hypotéke zabezpečením úveru, preto ho musíte poistiť.

Postup

Spočítajte si vlastné zdroje a mesačný príjem domácnosti.
Požiadajte banku alebo poradcu o predbežné schválenie úveru.
Vyberte byt a podpíšte rezerváciu. Porovnať ceny môžete na mape novostavieb.
Po zmluve o budúcej kúpnej zmluve podajte žiadosť o úver s ocenením bytu.
Úver sa čerpá podľa zmluvy, zvyčajne cez úschovu pri kúpnej zmluve.

Celý postup kúpy od rezervácie po kataster je v článku Kúpa bytu v novostavbe krok za krokom.

Článok je všeobecná informácia, nie finančná rada. O úvere rozhoduje banka podľa vašej situácie.

Ďalšie návody: Kúpa bytu v novostavbe krok za krokom Preberanie bytu v novostavbe Všetky návody